第一太平戴维斯刘晓南：大基建时代，珠海房地产行业未来可期

 自新冠疫情爆发以来，全球都在接受考验，房地产行业亦不能例外，而且其影响更是全方位的，包括投资、拿地、销售、产品等方面，都受到了较大的冲击。与此相对应的是，广大民众的消费观念也随之改变，生活需求也有了新的侧重点。

  新形势之下，针对珠海房地产市场的现状、未来楼盘应如何考虑配套、写字楼供大于求该如何突破，以及大基建时代下珠海发展新格局等焦点话题，乐居财经对话第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南先生 ……

  乘风破浪，逆势上扬

  采访中，得知刘晓南是在2020年初到珠海工作的，这一年半的时间里，他恰好见证了自疫情突发以来，珠海楼市经历一段冰冻期之后迅速回暖，可谓“逆势上扬”。在刘晓南看来，珠海市场整体向好，有宏观因素和市场因素两大方面。

  从宏观因素看， 珠海周边城市的限购政策越来越严（如广、佛、深、莞等），而珠海的限购政策较为宽松，因此促使了很多投资者选择在珠海买房。 同时，除湾区核心城市以外，珠海临近港澳，也是一个重要的对外窗口。并且，珠海市政府对于的疫情掌控较好，这对普消费者和投资者来说，在珠海投资置业也相对有保障。

  对于房地产市场而言，刘晓南提到，以深圳为代表，部分核心城市房价的上涨拉动了整个大湾区的房价增长，但珠海房价的涨幅相对说较为趋缓，从而形成了一个价格洼地，再加上珠海本身优越的区位条件和宜居环境，使得全国民众“湾区置业看珠海”。

  综合起来，导致许多中小型（特别是珠海外围）投资者和刚需客群，在过去几个月里掀起在珠海购房的热潮，甚至很多项目出现了“秒光”现象。 刘晓南认为，投资者在珠海买房是大势所趋。

  项目配套，至关重要

  现在很多家庭组成是三代同堂或者二孩家庭，作为生活和生存的重要载体，在代际关系、全龄化社区、智能化社区等时代背景下，房子被赋予了更多的意义。如今楼盘的附加值越来越多，针对房子的质量问题和周边配套问题，刘晓南给出了他的见解。

  “房地产行业在珠海发展至今，从建造技术到城市规划，再到建设过程，整个流程都已然相对成熟，对于房地产项目本身的配套问题基本都能得到较好的解决。 ”所以，项目要管控好房子的基础品质，特别是受疫情影响，购房人群对整个房子的通风、采光等基础功能方面的品质要求会越来越敏感，也会越来越高。

  “对于三代同堂和二孩家庭，政府和各大开发商一直在尽力从各个维度解决这个问题。”面对房屋的周边配套问题，刘晓南如是说道，并且还从养老和孩童两个方面出发，提出了他的见解。

  首先是关于养老，由于计划生育国策的落实，许多高收入人群严格执行一孩政策。而这些人群在居家养老方面没有较高需求，相反则更加重视高端养老服务水平。如今在珠海所建设的高端养老院数量严重不足，并且服务水平也有待进一步提高，这一点急需改善。

  相反，对于许多工薪阶层的一孩家庭，大部分长者都会选择临近居住地的中小型养老院，即选择在社区养老。这些中小型养老院基本上是政府和民营企业共建，且主要由政府引导并管理，较出名的是万科集团的养老服务。

  从如今的环境下看，中小型养老服务的发展更为迫切，因为需求人群更加庞大，但却不容易做出优越成绩，这就考验到养老配套的设施。目前，绝大部分人仍然选择居家养老，但其配套服务的要求非常高，尤其是医疗服务。

  上了年纪的老人，身体机能退化，免疫力下降，对房屋周边的医疗服务要求会更高。若医疗服务跟不上，一旦生病将有可能耽误老人的救治，并且年轻人的精力需在照顾老人、小孩、工作三方平衡分配，负担不可谓不重。

  因而，在养老方面，医疗服务需求量大，社区内如果有相关配套设施或服务已显得至关重要。这个问题在“寸土寸金”、“人口众多”的一线城市里，矛盾会更加尖锐。再看珠海，近年来政府积极建设并严格管控多家社区医院，如今医疗设施的分布规划已较为密集。

  当然，从珠海连续几年荣获“宜居城市”的称号也可以知道，在住房及配套问题的相关方面，珠海的表现还是可圈可点的。此外，在孩童问题上，针对他们活泼好动，经常需要出门玩乐的特殊情况，社区范围内儿童配套服务都需具备完善的功能，以及基础的婴幼儿医疗服务也应得到完善。

  “在过去3到5年里，珠海的社区公园规划较好，成为非常大的城市亮点。‘300米见绿，500米见园’生活在珠海绝对是件幸福的事。”刘晓南分析道，珠海的社区环境在全国范围内排在前列， 无论是生活的角度还是康养的角度，珠海的社区建设都是非常优越的。

  大基建，推动城市新格局

  近年来，珠海进入交通大基建时代，洪鹤大桥，鸡啼门大桥、金海大桥、香海大桥、珠机城轨二期、金琴快线、黄茅海大桥等交通枢纽正在动工或开通。 从2020年1月份至今，刘晓南一直在观察珠海的城市发展，他注意到作为新二线城市的珠海，整个城市的张力还没有完全凸显出来。

  “在珠海，我们经常说的CBD，比如富华里，一个项目就被称之为一个CBD ；吉大，由几个项目组成，也被称之为CBD。但是，在其他大城市不会这么规划，他们的CBD是连片的，比如广州的珠江新城。”刘晓南分析道，而且他的团队正在着手珠海城市张力方面的研讨，在他们的设想中，珠海以后会有三大CBD——香洲、横琴、航空新城。同时，三个CBD分属不同的职能版块：

  香洲区，即传统CBD，有着完善的配套建设，优越的基础配套给小微企业提供了很好的创业条件，并且也给在此居住的人提供了优越的生活环境。同时，许多政府部门皆位于此，办事便利，这是其他两个区域无法比拟的。

  横琴新区，作为广东自贸区核心组成部分，未来将与澳门合作，结合澳门制度与横琴的土地优势大力发展，但其建设需要时间来仔细规划，如今项目的准备已基本就绪，接下来应该会进入快速发展期。

  航空新城的发展，刘晓南坦言是任重而道远，如今在此区域规划了许多项目的建设，但对于未来是否能进一步大力的招商引资，以及是否能发展出优质产业和拳头产业，仍然需要市政府有足够的魄力跟能力。

  刘晓南提到，预计2021年底将会重新划分珠海CBD版块，极力打造珠海城市新面貌。

  珠海写字楼供大于求， 如何突围？

  2020年下半年，位于横琴的多个甲级写字楼项目交付入市，共为市场带来28.4万平方米新增供应。至此，珠海甲级写字楼物业市场总存量扩大20.6%至166.3万平方米。与此同时，疫情对珠海写字楼租赁市场的负面影响亦凸显，许多来自零售及贸易、传媒及娱乐行业的本地公司不得不退租。此外，亦有部分租户缩减租赁面积或选择联合办公产品以节约办公成本。

  受此影响，市场中逾半数存量写字楼项目录得超5个百分点的空置率上升。同时，市场租赁需求疲软，致使新项目预租进度放缓，部分新项目至交付时率仍低于预期。在上述因素共同影响下，2020年下半年，珠海甲级写字楼空置率环比上升5.5个百分点至47.4%，为历史最高水平，并且持续影响到2021年，乃至今后多年。

  “珠海人口基数低，增幅高，增量少，大企业对于办公面积的需求远远低于写字楼的建造速度，从而导致本地写字楼的数量供大于求。”刘晓南还分析指出，在未来相当长的一段时间内，珠海写字楼销售市场供过于求的格局基本不会改变。

  写字楼供大于求，能否突围？刘晓南认为，这取决于写字楼持有者相关单位的运营能力和服务水平，他指出许多开发商仍停留在“盖房子收租”的阶段，对于运营写字楼的思维还没有完全打开，没有给租赁企业提供相关的优质服务。而突围的出路在于，开发商能实实在在地投入资源，提升项目整体能力。

  机遇与挑战并存，新人当多历练

  随着疫情的逐步控制，房地产市场的交易规模将逐步回升，开发投资的数据也会回到正数增长。因此，刘晓南认为“机遇与挑战并存”，房地产行业整体形势仍然向好，“疫情就像一块试金石，在后疫情时代脱颖而出的房地产企业，可以称得上是化危为机，在未来发展上更能经得住各方面的考验。”

  采访到尾声，作为深耕地产行业多年的资深人士，刘晓南分析指出，无论房地产行业发展到什么阶段，这个领域还是非常值得深入钻研的，以珠海为例，每年的开发量和销售量在各行业中都表现突出，在整个经济体量占比率还是非常高的。

  因此，刘晓南鼓励应届毕业生投身于房地产工作，他甚至坦言，如今房地产行业的收入确实没有以前可观，并且更加重视年轻人的专业技能和能力水平，但对于年轻人来说，这未尝不是一件好事。

  在许多外人看来，房地产行业是浮躁的，而随着如今就业水平的提高，年轻人能够进行踏入社会的“再学习”，这更加能锻炼毕业生的综合素养，也能快速提升青年的个人能力。刘晓南希望，后疫情时代下，年轻人能够沉下心，多历练，多学习，“未来已来，充满希望。”